Die Schöneberger Linse (2/5): für das genossenschaftliche Konzept der urban coop nur der Anfang

Nach der Einführung, berichten wir nun über das erste Projekt: die urban coop. Ihr Stand auf den Experimentdays ist gut besucht. Viele Interessenten gruppieren sich um die professionell gestalteten Banner in maritimen blau-weiß und Broschüren in frischem rosa. Robert Ostmann, Simon Broniatowski und Thomas Stellmach beantworten engagiert und geduldig die Fragen von möglichen neuen Genossenschaftsmitgliedern und neugierigen Besuchern. Auch für unsere Fragen haben Sie sich Zeit genommen.

Die urban coop (sprich urban co-op (engl.): urbane Kooperative, nicht zu verwechseln mit engl.: urban coop: urbanes Kabuff) hätte sich aus zwei Hauptmotivationen heraus vor etwa einem Jahr gegründet. Das erste Ziel sei der Tendenz des Ausverkaufs der Stadt an private Investoren entgegen zu treten und Grunstücke dem spekulativen Markt zu entziehen. „Der andere egoistischere Punkt ist, dass […] die Architekten interessantere, bessere Projekte planen [möchten]“, sagt Thomas Stellmach ganz offen. Die Dachgenossenschaft urban coop tritt also als Non-Profit-Dienstleister auf, der die Planungskompetenz von erfahrenen Architekten, wie Robert Ostmann und Simon Broniatowski, Stadplanern, wie Thomas Stellmach, je einem Rechtsanwalt, Steuerberater, Nachhaltigekeistmanager und einer Landschaftsplanerin zu einem Rundum-sorglos-Paket für zukünftige Baugenossenschaften schnürt. „Wir helfen bei dem ganzen Kram, der keinen Spaß macht“, scherzt Thomas Stellmach. Die urban coop sucht also einerseits Anwärter, als zukünftige Mitglieder einer selbstverwalteten Baugenossenschaft, aber gleichzeitig auch nach Bauland für zukünftige Projekte.

Die Erstgeburt

Sobald genügend Anwärter für ein Bauprojekt zusammengekommen sind und auch ein Grundstück erworben wurde, kann eine neue Baugenossenschaft mit Hilfe der urban coop gegründet werden, diese wird aber selbst nicht Mitglied der Baugenossenschaft, sondern überlässt den Anwärtern die Verwaltung. Das Projekt in der Schöneberger Linse ist das erste, welches nach diesem Prinzip erfolgreich umgesetzt werden soll. Die Anwartschaftsliste ist schon vollständig gefüllt und die Baugenossenschaft formal schon gegründet, jetzt fehlt nur noch der Zuschlag für das Grundstück.

Um die Anforderungen des Konzeptverfahrens zu erfüllen haben sich die Planer einiges einfallen lassen. Doch ihr Prinzip ist nicht, ein fertiges Projekt zu entwickeln und den Anwärtern zu verkaufen, sondern ihre individuelle Wünsche über Fragebögen abzufragen, gemeinschaftlich zu diskutieren und nach kollektiven Lösungen zu suchen, sodass sich am Ende die Baugenossenschaft mit ihrem Haus wohlfühlt. Dabei liegt der Vorteil gegenüber Baugruppen in der Flexibilität. Man kann als Genossenschaftsmitglied um- oder ausziehen, bekommt dann ggf. die Genossenschaftsanteilen zurück und hat daher nicht den Anspruch seine Traumwohnung bis ins Detail zu planen, sondern legt den Fokus auf eine harmonische Gemeinschaft. Da es nach Auffassung der urban coop die Verfahrensregeln nicht gestatten, konkrete Planungen öffentlich zu zeigen, während das Verfahren noch läuft, beschränken sie sich zurzeit noch auf allgemeine Konzeptformulierungen, wie sie aus den Bedingungen des Konzeptverfahrens resultieren.

Innovative Idee lassen sich aber auch jetzt schon erkennen: Auf der sozialen Ebene bemüht sich die urban coop um eine Integration in die bisherige Nachbarschaft, indem sie dieser einen Teil der Wohnungen bevorzugt anbietet. Außerdem sollen die Erdgeschossflächen öffentlich und an den lokalen Bedarf des Kiezes angepasst genutzt werden.

Erbbaurecht und andere Raffinessen

Um bei der Finanzierung den Eigenkapital-Anteil der Genossenschaftsmitglieder zu senken, konnte die urban coop eine Partnerschaft mit der trias Stiftung eingehen. Diese würde im Falle eines Zuschlags im Konzeptverfahren das Grundstück erwerben und dann im Erbbaurecht an die Baugenossenschaft verpachten. Im Erbbaurecht gelten in der Regel lange Vertragslaufzeiten, für die Schöneberger Linse das Maximum von 99 Jahren, die der Genossenschaft eine ähnliche Planungssicherheit, wie beim Kauf gewähren, die Anfangsinvestition aber auf die Baukosten reduzieren. Die 25% der Wohnungen, die für WBS-Berechtigte bestimmt sind, sollen ebenfalls im Erbbaurechtsvertrag festgeschrieben werden und somit die Bindung der Wohnungen weit über die gesetzlich vorgeschriebenen 20 Jahre hinaus sichern.

Das architektonische Konzept setzt auf Barrierefreiheit, flexible Grundrisse, Integration von Wohnen und Arbeiten und Gemeinschaftsflächen, wie Terrassen, Gärten, Werkstatt, Küchen und Arbeitsräume. Eine ökologische Bauweise soll durch Holzfertigelemente, einfache Technik und Passivhausstandard Anwendung finden.

Konkurrenz und Kritik

Zum Zeitpunkt der Experimentdays waren sich die Mitglieder der Genossenschaft nicht im Klaren darüber, wann der Senat eine Entscheidung trifft und geeignete Bewerber zu Verhandlungen einlädt. Mittlerweile ist die urban coop, wie auch der Konkurrent LINSE Hausprojekt, über den wir im nächsten Teil berichten, zu Verhandlungen eingeladen worden. Die Konkurrenz mit anderen Genossenschaften sieht Thomas Stellmacher aber nicht als Problem, man könne voneinander lernen, gucken was die anderen besser machen, ein Monopol vermeiden und so den Prozess lebendig halten.

Kritik übt er hingegen am Mangel von Projekten, bei denen die Stadt ähnliche Grundstücke, wie das der Schöneberger Linse zum Konzeptverfahren vergibt. Die Baukosten seien für eine Genossenschaft auch nicht günstiger als für einen profitorientierten Projektentwicklern, die sich jedoch viel leichter Bauland durch internationale Kapitalgeber beschaffen können. Somit seien die Hürden der Anfangsinvestition für eine Genossenschaft hoch, der nachhaltig positive Effekt auf ein stabiles soziales Gefüge im urbanen Raum würde erst später ins Gewicht fallen. Die harte Konkurrenz am freien Immobilienmarkt bremst also genossenschaftliche Initiativen zurzeit aus.

Politische Forderungen und langfristige Hoffnungen

Um die genossenschaftlichen Initiativen dennoch zu fördern, haben Thomas Stellmacher und Robert Ostmann ein Schreiben mit konkreten Forderungen und Vorschlägen an Politiker versandt. Darin empfehlen sie statt der Verkaufsverfahren eine direkte Verpachtung von Grundstücken im Erbbaurecht, und eine individuelle Förderung derer, die nicht genügend Erspartes für den Kauf von Genossenschaftsanteilen (ca. 30.000-40.000€) besitzen. Diese könnte z.B. in Form von direkten, zinslosen Krediten durch die Investitionsbank Berlin erfolgen. Da Simon Broniatowski für das Schweizer Architekturbüro De Giovannini arbeitet, weiß er, wie Genossenschaftsförderung auch aussehen kann: In der Schweiz sind nur 5% Eigenkapital vorgeschrieben, hier sind es 20%.

Die Hoffnung für die mittelfristige Zukunft liegt nun auf der rot-rot-grünen Landeregierung, die eine Förderung genossenschaftlichen Wohnens im Koalitionsvertrag vereinbart hat. Doch die konkrete Umsetzung wird wohl noch einige Zeit in Anspruch nehmen. So liegt die Hoffnung für die nahe Zukunft in der Vergabe von Grundstück G08. Der Zuschlag und ein gelingendes Projekt hätte sicherlich positive Auswirkungen auf zukünftige genossenschaftliche Bauvorhaben, die Schöneberger Linse könnte ein Paradebeispiel liefern und dem Genossenschaftskonzept der urban coop Auftrieb verleihen. Doch den Zuschlag für G08 wünschen sich noch andere Projekte. Im nächsten Teil unserer Reihe werden wir das LINSE Hausprojekt im Mietshäuser Syndikat vorstellen.

Die Schöneberger Linse Reihe:
Teil 1/5: Einführung
Teil 2/5: urban coop Genossenschaft
Teil 3/5: Linse Hausprojekt
Teil 4/5: GoodSense SchöneLinse Baugruppe
Teil 5/5: RUT Frauenwohnprojekt