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Die Schöneberger Linse (1/5): Immobilienhype mit Gier nach Konzepten statt nach Profit

von David Dicke
Themen Öffentlicher Raum Ökologisches Bauen Coworking Gesellschaft Klimaschutz Lebensstil LGBQT Wirtschaft Wohnen Wohnprojekte Nachbarschaft
19 Juni 2017

Die Entscheidung über die Vergabe von 4 Grundstücken des Quartiers 'Schöneberger Linse' durch das Land Berlin rückt näher. Wir werden in einer fünfteiligen Serie über Hintergründe, Details, Vorschläge und Anwärter des Verfahrens berichten. Was ist ein Konzeptverfahren und was ist die Schöneberger Linse? Eine Einführung.

Nachdem im Berlin der 00er Jahre die Verkaufspraxis landeseigener Grundstücke zum Höchstbieterverfahren die Regel war, hat der Senat mit zunehmend knapper werdendem Wohnraum 2012 beschlossen vermehrt Grundstücke nach dem sogenannten Konzeptverfahren zu vergeben. Dabei entscheidet nicht das höchste Gebot über die Vergabe eines Grundstücks, sondern das beste Konzepte. Somit sollte der Ausverkauf der Stadt an internationale Investoren und Projektentwickler eingedämmt werden, und sozialen, nachhaltigen Nutzungskonzepten der Vorrang bei der Vergabe der wenigen, in Landeseigentum verbliebenen Grundstücke eingeräumt werden.

Das Konzeptverfahren wird auch bei der Vergabe von 4 Grundstücken des Entwicklungsgebiet Schöneberger Linse angewandt. Die namensgebende Linsenform des Gebietes wird gebildet vom Sachsendamm, an den sich das Autobahnkreuz Schöneberg im Süden anschließt und der Ringbahnlinie im Norden. Der zweitwichtigste Bahnhof der Stadt, Berlin Südkreuz, begrenzt das Gebiet im Osten und der S-Bahn Umsteigebahnhof Schöneberg bildet den westlichen Abschluss. Das Stadtquartier ist also einerseits lokal von den umliegenden Kiezen (Rote Insel im Norden, Dominicusstraße im Westen und Neu-Tempelhof im Osten) durch Verkehrsbauten separiert, aber somit auch sehr gut verkehrstechnisch erschlossen.

Die Linse nimmt Formen an

Nach der Festlegung des Stadtumbaugebietes Schöneberg-Südkreuz im Rahmen des Programms Stadtumbau West durch den Senat im Jahr 2005 und der Fertigstellung des neuen Bahnhofs Berlin Südkreuz im Jahr 2006, gründete sich 2008 die Interessengemeinschaft Südkreuz (IGS). Durch die damals neue Form der Organisation wollten die öffentlichen und privaten Grundstückseigentümer die Entwicklungs- und Verwertungschancen verbessern und ein vielfältiges, urbanes Quartier mit Bezug zum neuen Bahnhof Südkreuz entwickeln.

Dem Stadtentwicklungsplan Wohnen von 2014 folgend, sieht der Senat ein Potential von 900 Wohnungen auf dem Gebiet der Schöneberger Linse. Eine vom Bezirk beauftragte Potenzialstudie von 2015 geht sogar von 1400 möglichen Wohneinheiten aus. Das aktuelle städtebauliche Konzept sieht vor, dass nach und nach alle brachliegenden oder zur Zeit noch gewerblich genutzten Grundstücke mit einer klassischen Blockrandbebauung nachverdichtet werden und neben Wohnungen Dienstleistungen, gewerbliche Nutzung, soziale Infrastruktur und Kultur- und Freizeitangebote die Mischnutzung komplettieren. Dabei sollen auch die Straßenräume aufgewertet werden, am Tempelhofer Weg eine Allee und grüne Plätze entstehen. Von den insgesamt 10 Baufeldern der Schöneberger Linse werden zurzeit 5 Bebauungspläne entwickelt, konkreten Investitionsabsichten liegen bereits vor. Der heute auf Baufeld 4 ansässige BSR Recyclinghof soll in den nächsten Jahren geschlossen werden, der Winterdienst auf Baufeld 2/3 schon in den kommenden Wochen seine Nutzung beenden. So ist es dieses landeseigene Baufeld welches aktuell von besonderem öffentlichen Interesse ist. Die geplante Durchwegung im Blockinneren teilt das Baufeld in einen östlichen Abschnitt mit gewerblicher Nutzung und Vergabe des Grundstücks zum Höchstpreisverfahren, sowie einen westlichen Abschnitt überwiegend mit Wohnnutzung. Hierbei wird der blockinnere Teil des Wohnungsabschnitts im Direktvergabeverfahren an die städtische Wohnungsbaugesellschaft Gewobag (mit Vorgabe 50% WBS-Wohnungen) vergeben und für die vier Grundstücke des westlichen Teils an der Gotenstraße werden drei verschiedene Konzeptverfahren durchgeführt.

Welches Konzept hat das Verfahren?

Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg begründet das Konzeptverfahren mit der Sicherung von stadtentwicklungs-, wohnungs- und sozialpolitischen Zielen Berlins. So soll beispielsweise Wohnraum für benachteiligte Haushalte und eine hohe Anwohnervielfalt gesichert, Projekte mit Ausrichtung auf Inklusion und Diversity, sowie betreuungsbedürftige Senioren und LSBTI (Lesben, Schwule, Bisexuelle, Transsexuelle und intersexuelle) Menschen gefördert werden. Zu diesen sozialen Konzepten kommen noch umweltschonende Anforderungen an ein nachhaltiges Stadtquartier: weniger Autos, also auch weniger Parkplätze und Tiefgaragen, stattdessen E-Car-Sharing-Angebote und Fahrradstellplätze, sowie ressourcenschonendes und energieeffizientes Bauen.

In den drei Konzeptverfahren wird je ein Grundstück an eine Genossenschaft (G08: ca. 1182 m²) und einen sozialen Träger (G09: ca. 1824 m2) und zwei Grundstücke an Baugruppen (G06/G07: je ca. 549 m2) in EU-weit ausgeschriebenen Verhandlungsverfahren vergeben. Dabei besteht das Verfahren aus zwei Stufen: In der ersten Stufe wurden im Teilnahmewettbewerb durch Anträge, Erklärungen, Nachweise und Angaben geeignete Bewerber ausgewählt, diese werden dann zur zweiten Stufe, dem Verhandlungsverfahren eingeladen. Um diesen ersten Hürdenlauf zu meistern, müssen alle bürokratischen Formalität korrekt und die inhaltlichen Mindestanforderungen erfüllt sein. Falls mehr als 8 Bewerber nach diesen ersten zwei Hürden übrig bleiben, wird zunächst überprüft ob sich einige Kandidaten für mehrere Grundstücke beworben haben, diese bleiben dann nur für ihren Favoriten im Rennen. Sind danach immer noch mehr als 8 Bewerber dabei, entscheidet schließlich das Los, wer zu Verhandlungen geladen wird. Bei diesen Verhandlungen geht es dann um die Abgabe eines verbindlichen Kaufpreisangebots. Dieses geht zu 25% in die Bewertung des potentiellen Grundstückskäufers ein, daneben entscheidet das Nutzungskonzept (45%), das architektonische Konzept (20%) und das Nachhaltigkeitskonzept (10%) über die Grundstücksvergabe.

Im Moment steht die Verhandlungsphase kurz bevor und vier Projektinitiativen, die wir auf den Experimentdays getroffen haben, warten unter anderen auf den Beginn der finalen Entscheidungsrunde und hoffen auf einen Zuschlag. Wir haben mit der 'urban coop' und dem 'Linse Hausprojekt' als Bewerber für das Genossenschaftsgrundstück, dem 'RUT Frauenwohnprojekt' als Bewerber für das Grundstück für Soziale Träger und der Baugruppe 'Good Sense' gesprochen und werden die vier Projekte und ihre Konzepte in den nächsten Tagen, nach und nach, ausführlich vorstellen.



Die Schöneberger Linse Reihe:
Teil 1/5: Einführung
Teil 2/5: urban coop Genossenschaft
Teil 3/5: Linse Hausprojekt
Teil 4/5: GoodSense SchöneLinse Baugruppe
Teil 5/5: RUT Frauenwohnprojekt

Titelbild
Autor: roedig.schop architekten (durch Redaktion angepasst)

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